Marché Immobilier : BILAN 2015 et PERSPECTIVES 2016 par Hervé KERMARREC – Président de KERMARREC Immobilier

Après une embellie du marché en 2015, 2016 laisse entrevoir de belles perspectives ! 
Avec des taux d’intérêts toujours bas et un optimisme retrouvé, les acquéreurs sont de retour sur le marché immobilier bretillien en 2015. Le frémissement constaté au 1^er semestre 2015 s’est confirmé par une reprise des volumes au 2^ème semestre. Avec plus de 1400 familles logées et plus de 500 ventes réalisées par nos équipes sur l’agglomération rennaise en 2015, Saint-Malo et Vitré, voici notre analyse du marché et nos perspectives pour 2016.
Le retour des primo-accédants attendu dans l’ancien en 2016…
Dans l’ancien, ce sont principalement les familles déjà propriétaires qui constituent la part principale de nos clients en 2015. L’apport financier conséquent de la vente de leur logement leur apporte une confiance dans leur projet d’accession.
A noter néanmoins que la part des primo-accédants a augmenté en 2015. L’assouplissement du nouveau prêt à taux O (dit PTZ) va nettement confirmer cette tendance en 2016. Le PTZ est accordé sans intérêts, en complément d’un crédit immobilier classique pour financer 40 % de l’opération envisagée dans le neuf comme dans l’ancien (contre 18 à 26 % auparavant). La durée du prêt et ses modalités varient en fonction des revenus de l’emprunteur, de la situation géographique du logement et du nombre de personnes destinées à l’occuper. Précision importante pour l’ancien : le montant des travaux doit être au minimum égal à 25 % du coût total de l’acquisition, ceci dans l’objectif de rénover de façon énergétique le parc d’habitats existants.
… et des investisseurs dans le Neuf
Sur le marché du neuf, les ventes de logements ont progressé de 18,9%, sur le plan national, depuis le début de l’année 2015. Cette hausse est portée par les ménages investisseurs privés, + 55% sur les neuf derniers mois. Chez Kermarrec Espace 9, les investisseurs représentent plus de 66 % de nos clients. Preuve que le dispositif Pinel a rencontré son public et a incité les plus gros revenus à défiscaliser sur 6 – 9 ou 12 ans de 13 à 21%. Ces investissements sont réalisés à 42% sur des appartements 2 pièces, 31% sur des 3 pièces et 16% sur des petites surfaces de types 1 et 1bis.
Le stock s’est bien écoulé sur la ville de Rennes et en périphérie proche et les prix se sont réajustés. Le marché de la location est toujours actif, dopé par les étudiants et les salariés des SSII. Tous ces facteurs promettent encore de belles perspectives pour 2016.
Un délai de vente en baisse
Le délai de vente tous mandats confondus a baissé dans la deuxième moitié de l’année 2015 par rapport à la même période en 2014. Cet indicateur s’avère donc très positif pour les vendeurs qui ont compris qu’il fallait être raisonnable sur le prix de mise en vente pour gagner de l’agilité. Parce que s’ils vendent plus vite, ils peuvent plus vite se reporter sur le marché de l’acquisition. Tous ces facteurs se conjuguent pour faire un marché actif.
Rennes : des prix stables
Avec un prix médian à 352 000 €, le prix des maisons sur Rennes se stabilise.
Si vous recherchez une maison du côté du Sacrés Cœurs, de Jeanne-d’Arc ou du Thabor, armez-vous de patience et d’un bon budget, autour de 310 000 € en moyenne.
Pour trouver une maison, mieux vaut concentrer sa recherche sur des quartiers comme Patton, Beaulieu, le nord de Saint-Martin, Bourg l’Evêque, la Touche, Verdun, Poterie où des opportunités existent. Avec la construction de la seconde ligne de métro, qui sera achevée en 2019, de nouveaux secteurs de la ville promettent d’être bien desservis, avec un accès rapide vers le cœur historique de Rennes.
Pour les appartements du T3 au T5, on constate un écart de prix important selon les quartiers. Il faut compter 242 280 € en moyenne sur le centre-ville toujours très prisé pour ses appartements anciens au charme indéniable, 198 786 € sur les secteurs Thabor, Jeanne d’Arc, 142 000 € sur les quartiers Ste Thérèse, Sacrés Cœurs et Sud Gare et 118 733 € dans le sud de Rennes notamment le Blosne et la Poterie où de réelles opportunités sont à saisir.
Plus on s’éloigne de Rennes, plus les prix baissent
Sur la 1^ère couronne, les prix se réajustent, attirant majoritairement les familles déjà propriétaires, souhaitant acheter un logement au volume plus important dans des communes avec suffisamment de commerces et de services pour gagner en qualité de vie. Ce sont des clients qui achètent avec un bel apport et qui profitent de la vente de leur bien pour s’offrir un produit sur mesure. Il faut compter en moyenne 380 000 € pour acquérir une maison sur les communes de Cesson-Sévigné, Saint-Grégoire, entre 320 et 350 000 € pour Betton, Pacé et Montgermont.
Plus on s’éloigne de Rennes, plus la demande s’étiole et les prix baissent. A noter que l’on retrouve sur ces secteurs une part importante de primo-accédants avec un budget médian de 200 000 €. Et aujourd’hui, les acquéreurs restent exigeants et même en s’éloignant des grands centres urbains, ils recherchent avant tout des services, des infrastructures, des écoles. Le phénomène de retour vers les villes se confirme.
Seul Vitré fait figure d’exception avec des prix stables et une demande toujours active liée au dynamisme économique de la ville, sa ligne TGV et sa proximité avec la 4 voies. Le prix médian d’un appartement monte à 90 000 € et les maisons affichent quant à elles, un prix de 182 300 € de moyenne, en hausse de 4.1 %.
Le marché du littoral, baisse des prix avec un volume des ventes en hausse
Malgré une baisse des prix constatée sur le 1^er semestre 2015, les nombreux atouts de la Côte d’Emeraude ne laissent pas les acquéreurs indifférents. Nous constatons que les profils des acquéreurs sont très divers. Néanmoins, une part importante sont des retraités bretiliens à la recherche d’un pied à terre, des franciliens également attirés par la ligne LGV qui mettra Saint-Malo à 2h08 de la gare Montparnasse en 2017
En résumé, les dispositifs tels que le PTZ pour les primo-accédants, la Loi Pinel pour les investisseurs conjugués au taux d’intérêt toujours au plus bas laissent entrevoir une année 2016 dynamique sur le marché immobilier bretillien.