La Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur) a été publiée au Journal Officiel le mercredi 26 mars 2014. Voici les principales mesures de cette loi et les changements qu’elle va entraîner pour les propriétaires bailleurs et pour leurs locataires. De nombreux décrets sont encore en attente de publication.
Ce qui change maintenant
Pour tous les contrats de location y compris ceux conclus avant la loi
Travaux du propriétaire en cours de bail : le locataire doit laisser les travaux se faire dans le logement qu’il occupe, une réduction du loyer
proportionnelle sera appliquée uniquement si les travaux durent plus de 21 jours.
La trêve hivernale est allongée : elle dure désormais du 1er novembre au 31 mars.
Renforcement de la protection du locataire âgé : le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à l’égard de tout locataire de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par décret.
Congé du locataire ou du bailleur : il peut désormais être remis en mains propres contre récépissé ou émargement.
Locations meublées : le régime des locations meublées à titre de résidence principale est aligné en partie sur celui des locations vides (obligations des parties, encadrement des loyers, protection du locataire âgé, …). Par dérogation, le dépôt de garantie est limité à 2 mois.
Révision du loyer en cours de bail : La loi précise que le bailleur – qui aurait omis de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet – est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée. Ce dispositif est immédiatement applicable aux baux en cours. Il est également précisé que si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle il a la possibilité de le faire, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. La révision n’est donc pas rétroactive.
Pour tous les contrats de location signés à partir du 27 mars 2014
La restitution du dépôt de garantie : lorsque l’état des lieux de sortie sera conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal d’un mois au lieu de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes qui resteront dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourra être tenu, en lieu et place du locataire.
Nouveaux cas de préavis réduits : en plus des cas déjà existants de préavis réduits, il est ajouté de nouveaux cas :
– logement situé dans une zone dite « tendue » ;
– locataire bénéficiant de l’allocation adulte handicapé ;
– locataire s’étant vu attribuer un logement social.
Par ailleurs, le locataire dont l’état de santé justifiera un changement de domicile bénéficiera d’un préavis réduit.
Un certificat médical devra attester de l’état de santé du locataire.
Charges locatives : les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois.
Colocation : création d’un contrat type pour les colocations. Les régles de solidarité des colocataires et de leurs cautions changent : au départ d’un colocataire, lui et sa caution ne peuvent pas être solidaires des loyers plus de 6 mois après la délivrance du congé en bonne et due forme.
Ce qui ne s’applique pas tout de suite (décrets en attente)
L’encadrement des loyers : Dans les zones dites « tendues » dont Rennes fait partie, un loyer de référence sera fixé chaque année, par arrêté, majoré et minoré définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.Lors de la mise en location, le loyer sera fixé librement entre les parties dans la limite du loyer de référence majoré.Un complément de loyer exceptionnel pourra être appliqué pour les logements « présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnels par leur nature et leur ampleur qui seraient définis par décret en Conseil d’État ». Le locataire disposera d’une action en contestation de ce complément de loyer.
Les honoraires de location : Les honoraires seront désormais partagés comme suit :
– les honoraires d’entremise et de négociation seront à la charge exclusive du bailleur ;
– les honoraires de visite, de constitution de dossier du locataire et de rédaction de bail qui sont partagés entre le bailleur et le locataire sachant que ce dernier ne peut se voir imputer un montant supérieur au bailleur ;
– les honoraires d’état des lieux sont partagés entre le bailleur et le locataire.
La Garantie Universelle des loyers : à compter du 1er janvier 2016, sous conditions, les baux du secteur privé portant sur des logements loués nus ou meublés pourront être garantis par la GUL. Elle prendra la forme d’une aide. Cette garantie a perdu son caractère obligatoire. Les propriétaires pourront ainsi lui préférer la garantie apportée par le cautionnement d’un proche ou un système assurantiel privé couvrant les mêmes risques. Le cumul de la GUL et du cautionnement sera interdit, sauf pour les étudiants et les apprentis.
Dossier du candidat locataire : création d’une liste des documents susceptibles d’être demandés par le bailleur pour vérifier la solvabilité de son futur locataire.
Contrat de bail : création à venir d’un contrat de bail type et d’un état des lieux type en instaurant notamment l’obligation de préciser le dernier loyer acquitté par le précédent locataire ou encore la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de bail.
Possibilité de souscrire à une assurance pour le compte du locataire. La loi ALUR prévoit une alternative à la résiliation du bail pour défaut d’assurance du locataire. Si le locataire ne respecte pas son obligation d’assurance, le bailleur pourra en souscrire une pour le compte de celui-ci. En cas de colocation, les parties peuvent prévoir dès la conclusion du bail la possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance pour le compte des locataires.
